いい土地探しのコツ

失敗しない土地探しのコツ!?

失敗しない土地探しのコツ!?

良い土地をみつけるというのは、いい家を建てるのと同じくらい難しくて大事なことになります。ですから、しっかりとした情報収集が大事です。

その大前提として、しっかりとした資金計画がまず必要です。自分の家づくりにおいて、土地にいくらまでお金をかけていいのか、これをしっかり把握しましょう。

そのためには、共感できる建築会社が建てている住宅のだいたいの「建物本体価格」を知る→そこに付帯工事やローン諸費用など、もろもろの諸経費を載せて、トータルいくらになるかを把握→その額を、自身の予算額から差し引いて、残った額が、土地にかけて良い金額です。(ただし、土地にも諸費用がありますから、表示されている「値段」だけでなく、結局、不動産屋にいくら払うことになるのか、確認が必要)

土地の探し方

さぁ 土地を探すとなったら、どのような手段で探すのが良いのでしょうか?


(1)インターネットで土地を探す

現在 不動産の売土地情報の多くは不動産業者の組織ごとにデーターベースになっており、それぞれがポータルサイトのように売り情報が一覧になって調べることができます。 地図情報なども添付されている場合もあり、まずはインターネットで情報収集することをお勧めします。

また、特定地域に密着し、対象地域の情報に特化した不動産屋も、ネットで土地情報を提供しております。逆にいえば、ほとんどの売り地情報はネット上にある時代なので、建築業者に土地探しを依頼しても、すでに知っている情報しか入手できないでしょう。


(2)対象地域に根ざした不動産屋に足を運ぶ

すぐに売れそうな物件は、あえて外の情報に出さないという業者もいると聞いたことがありますし、物件の履歴(かつてどういう使われ方をしていたか)などNetでは知りえない情報も入手できるでしょう。


(3)対象の地域を車で回って、売り土地の看板を探す

団地などの売り土地には、不動産屋が立てた看板が良く見受けられます。

事前にインターネットで下調べをして売地を見に行くと、その近くにノーチェックだった売地を発見することもあるでしょう。現地で実際に行くことは、高低差や雰囲気や日照や音など、重要な条件を確認できるので、気になる土地は何度も足を運ぶことが大事です。


(4)建築業者に土地探しを依頼する

もちは餅屋といいまして、建築を一生懸命している会社は、一般人と同じ程度しか土地情報をもっていません。一方で、建築条件付土地という手法で、建物の注文をとることに注力している建築屋が、いることも現実です。こうした業者の場合は、まずは自社の条件付物件を優先して販売しようとする傾向があります。

<建築条件付土地とは?>

A社が所有する土地を販売するに当たり、A社又はA社の指定する建設業に、その土地に建築する建物について一定期間内に建築請負契約が成立することを条件として売買される土地をいいます。土地は相場よりも安くしておいて、建築で利益を出そうとする傾向があるように思います。土地は公示価格などで、高い安いの判断ができますが、建物はよほどの目利きでなければ、その質と金額が妥当かどうか判断は無理なので、注意が必要です。

条件付ではない土地であれば、好きな建築が可能です。「いい家に住みたい」と願うならば、条件付の土地を避けるほうが無難でしょう。なお、条件付と表示があっても、建築業者を介して交渉すれば、あっさり条件無しになったりするケースもよくあります。


土地について確認すべき条件

いざ土地を探す場合の確認すべき項目を整理してみました。


(1)土地の場所(地区・交通条件(通勤経路と時間)

希望とする「地域」をまず優先しようとする方が多いです。もともとの地理勘があるところは住みやすいでしょうし、交友関係も継続できるメリットがあります。しかし、発想を変えて、まったく別の地域まで物色の範囲を広げれば、より条件の良い土地に出会える確率も高くなります。


(2)周辺環境(学校、店舗、医院、までの距離。道路、隣家の状態など)

小学生の子どもさんのおられる家庭では、通学先の学区の範囲で探すことが最優先として考える方が多いです。その場合の通学距離ですが、なるだけ短くしたいという親心は働きますが、徒歩30分~45分であっても子どもは遊びながら帰るものですし、あまり近すぎるのも学校と家との区別がつきづらく弊害があると考える方もあります。学区内であれば良しとして、距離は気になさらない方がよろしいようです。


また、買い物の便なども重要かもしれませんが、現代は車社会です。良いにこしたことはないという程度に捉えて、まずは周辺の雰囲気を重視しましょう。意外に雰囲気を大きく左右するのは、周辺家屋の植栽です。隣家や正面の家屋に良好な植栽があれば、それを借景にすることもでき、ポイントが高くなるといえます。


当社代表は商店街の町なか育ち。昔の商店街は年中音楽が鳴っていて、気にならないらしいのですが、普通の住宅街から移ってきた人間にとっては、「音」は結構きつい条件の一つでした(笑)やっぱり「静けさ」というものを最高の条件として考えたいと思います。夜の安眠・休日の平穏さ・夏に網戸だけで通風を取ることができることは重要です。サッシを締め切らなければうるさいような土地は、かなり生活上問題があると感じます。


(3)土地の面積(予算と広さの関係)

中心部での宅地分譲は土地の大きさが70坪程度の区画が主流です。

たとえ40坪ほどの小さな区画だとしても、仮にその土地に車両を2台駐車するとして、核家族の3人から4人住まいであれば総2階ベースの小ぶりな家(30坪前後)を建てても小さな庭をとることができ、過不足ないプランニングが可能です。


庭をもっと楽しみたい場合。また、冬には1m以上の積雪が想定される地域の場合は、これでは狭すぎで、核家族でも50~60坪程度の広さを選ぶと良いでしょう。同様に、2世帯住宅で車両を3台以上という場合も、それ相応の広さが必要になります。


(4)敷地形状(整形の土地かどうか)

変形した土地は相場に比べて幾分か安いケースがあります。 変形土地には大きく2種類あります。


1つ目は旗竿(はたさお)敷地。 元の敷地を奥行き半分に分けようとすると奥の敷地が旗竿のような形になります。土地と道路が接している長さが2m以上ないと建築許可がおりないので、竿(さお)部分の横幅は2mの場合が多いです。

住んでみると奥まっていて道路からの視線が気にならず、案外、居心地は良いです。しかし、工事を進める際には、困難を伴います。 クレーンが入らなければ、手作業での上棟となり、上下水道の引き込みも長くなる。また、2mの幅は駐車場にするには狭く、通路としての利用しかできません。さらに、車両の駐車スペースも位置が限られ、通常の接し方よりもスペースは余計に必要になります。車両を2台持ちたいと考えている場合は、竿(さお)の部分を除いて50坪は最低限欲しいところです。

相場としては、仮に敷地全体が100坪で、竿の部分が10坪だとしたら、有効は90坪と考えて、その地域の相場よりやや安い単価を掛けたものであるべきです。だから、並みの坪単価では割高であると判断し、以上のデメリットの分だけ相場より安いかどうか考慮が必要です。言い方を変えれば、希望のエリアで予算内で土地を手に入れる満足感を得やすい土地形状とも言えます。


2つ目は、台形や多角形など、変形土地の場合です。これも、量産ハウスメーカーのような企画設計では有効活用できないので、割安となる場合があります。しかし、設計事務所や我々にとってみれば、敷地の形を生かすように魅力的な活用を考え、より魅力的な建築をつくることが可能かもしれません。コスト面でも、1面を斜めにする程度は、大きなコストアップにもなりませんいし、木造という自由度の高い工法においては何の問題もなく施工できます。ある意味、お買い得であることもある土地です。


(5)敷地の高低差

丘陵地の造成の場合、道路よりも小高くなった土地があることでしょう。

緩い勾配の場合は、そのまま自然勾配にて分譲されたりしますし、高低差が大きい場合はL型擁壁がはいっていたりするでしょう。うまく高低差を生かしておもしろい家が可能になる場合もあれば、実は安全に建築するにはお金がかかる土地だという場合もあるかもしれません。


高低差のある土地のよい面:

  • 低差により、隣家や道路からの視線が気にならない家にしやすい可能性があります。
  • 高低差を利用し、変化あるランドスケープをつくり自然らしさを演出するなど、うまく全体計画をすればおもしろくなる可能性があります


高低差のある土地の注意すべき面:

  • L型擁壁の注意事項:RCのL型擁壁は、高さと同じぐらいの幅をもった底盤が地中深く埋まっています。切り土の造成でも、擁壁の底盤を埋め戻すので、そこは盛り土ということになります。また、擁壁の近くに建物の配置がされる場合は、擁壁がどの程度の上載荷重を想定しているか調査する必要があります。つまり、立ち上がりの距離と同じ程度にセットバックした配置計画となると考えておいたほうがよいです。
  • 昔の石積擁壁の土地は、地震の際に崩落の危険性がかなり高くなります。造りかえるとなると費用的にみて非常に高くつく可能性があります。擁壁がもし、隣地の所有物であれば、再設置もできない場合もあり、建設不可能ということもあります。こうしたケースの場合は、建築知識の多い建築会社と購入前に検討することが必須です。


(6)日照条件(道路づけの方位、周辺家屋との距離、圧迫感など)

変形した土地は相場に比べて幾分か安いケースがあります。 変形土地には大きく2種類あります。

道路の方位について:日本人の南側道路信奉は根深いものがあります。

分譲地においては、2割ほど高めに設定されていながらも南側の敷地から順番に売れていきます。ハウスメーカーのモデルハウスがほぼすべて南側の道路を前提とした設計になっているため、一般の人でもプランを想像しやすいことも背景にあるのでしょう。


40坪程度の、狭小地であれば、南道路の部分には家が建たないから、日射で有利なことは間違いありません。つまり、40坪未満で北側の道路しかない敷地では、普通にプランニングで1階のスペースに直射日光を呼び込もうとしても難しいです。


逆を言えば、土地が一定の広さ以上あれば道路が南でなくても過不足ない日照の取れる敷地もありうるということになり、同じ予算で広く敷地を利用できるということもいえます。設計の工夫しだいで気持ちよい光を得ることも充分可能です。

さらには、南道路の敷地の場合、日射を取り込んだつもりでも、道路からの視線で、プライベートが丸見えになり、結局カーテンを一日中閉めているというケース、よく見かけませんか?こうしたことも、設計力によるものです。


以上 道路付けは 設計の工夫でなんともなることで、一般の人が色々考えても限界があるので、設計力の高い依頼先とよく相談が必要です。周辺家屋からもたらされる圧迫感も同様で、解決できるかどうかの判断は建築設計しだいです。


(7)既存建物のあるなし

売り土地に古い家屋が付いているケースもあります。

古い家をリノベーションして住んでしまう計画も考える方もありますが、どの程度まで改修が可能なのか? その家屋の構造は腐っていないで再利用可能なのか? 希望のリノベーションでどの程度の費用が必要なのか? 様々な高度なコンサルティングが必要で、一般の方では判断は付かないでしょう。


また、解体する場合では、建物の解体工事では坪3万円平均で費用が生じます。古屋付の場合はそうした費用まで考えに入れる必要があります。


(8)登記の問題(権利、地目)

所有者が亡くなっているのに名義の変更を長期間していない。また、現状では宅地なのに地目は農地のままである。実際に測量した土地の面積と登記上の面積に大きく差がある。など、登記上問題のある土地は、もちろん専門的なコンサルティングが必要です。


(9)建築法規(市街化区域、都市計画区域、防火地域、接道条件)

建築地には最低でも2mは道路と接していないと建築は出来ません。

また、実際は道路に見えていても、実は隣家の所有する「私道」であったりするケースもあります。調整区域の土地の場合、原則建築行為はできませんが、例外もあります。

このように建築基準法に照らし合わせて、問題があるかないかの調査は購入前に当然必要です。


(10)地盤のよしあし

建築に先立ち、必ず、地盤調査が必要になります。

これまで家が建っていたから、とか、すぐ隣の敷地は軟弱地盤でなかったから、などの場合でも、

調査結果で改良工事が必要と判定されることもよくあります。

軟弱の度合いと建築内容により改良工事での費用は異なりますので、建築会社と相談が必要です。


(11)インフラの引き込み状況(電気・上下水道の有無)

電気や上下水道の整備の行き届いていない土地の場合は、別途、いろいろと費用がかかりますので、注意が必要です。



総括

上記のように、表面的に見える事柄だけで判断のつかない要素が多くあり、場合によっては建築計画全体を大きく左右するケースもあります。


特に後半の(7)~(11)の諸問題は非常に専門的で、一般の方で対応できる問題ではありませんし、専門家であっても調査なしには即答できない事項も多くあります。ただ、ある問題があったから、すぐだめだということでもなく、諸条件を総合的に判断するという姿勢が、土地購入の成功の鍵になるように思います。


失敗しない土地探しのコツ!?

さて、ながながと書いてきましたが、最初に書きましたとおり、家づくりはバランスが大事です。

土地にお金をかけすぎて、思い描いていたのとあまりにも違う「家」しか建てられなくなっては本末転倒。

土地は、家が建って初めて活きてきます。

ですから、その土地にどんな家が建てられるのか、どんな家がその土地を活かせるのか、がわかる専門家(つまり、不動産屋でなく、建築会社ということです)に確認してから、購入することです。

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